COMPRARE CASA

Secondo l’art. 24 del TU sull’Edilizia, il certificato di agibilità è: “un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.

L’agibilità è diventata obbligatoria nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265, quando il Podestà doveva autorizzare e rendere abitabili le costruzioni eseguite in conformità al progetto approvato, che avessero: “muri convenientemente prosciugati e che non fossero insalubri”. La svolta avviene nel 1967, con la legge Ponte che introduce la dichiarazione di abitabilità o di agibilità. Nel 2001, con l’adozione del TU sull’Edilizia 380/2001, viene abolita l’abitabilità e dal 2013, il certificato non viene più concesso dal Comune, ma viene sostituito da un’autocertificazione: l’attuale SCA, Segnalazione Certificata di Agibilità.

Nel tempo, questo documento ha incrementato la sua valenza edilizia e urbanistica, diventando un attestato essenziale per poter utilizzare un immobile. Ad oggi, qualora venisse realizzato un edificio ex-novo, oppure venissero realizzati degli interventi su un fabbricato esistente che influissero sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, senza essere seguiti dal deposito del certificato di agibilità, questi immobili non potrebbero essere utilizzati e nemmeno sarebbero vendibili.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento che classifica l’efficienza energetica di un immobile tramite una scala letterale da A4 (punteggio massimo per gli edifici più efficienti) a G (punteggio minimo). Introdotto dal DL n. 63 del 2013, l’APE è rilasciato da un certificatore energetico iscritto all’albo e va obbligatoriamente redatto in caso di compravendita e di locazione.

L’APE va anche presentato in caso di donazione, demolizione, ricostruzione e di interventi di ristrutturazione riguardanti oltre il 25% della superficie immobiliare. Il certificato, di norma, ha una validità di dieci anni, ma dovrà essere rinnovato qualora si effettuino interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modifichino la classificazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Che cos’è la proposta d’acquisto?
La proposta d’acquisto è un documento sottoscritto in agenzia dall’acquirente che intende comprare un immobile: stabilisce il prezzo e le condizioni che l’acquirente offre per il bene e non può essere revocata prima della scadenza stabilita. La proposta è valida solo se accompagnata da un assegno bancario intestato al venditore e lasciato in deposito presso l’agenzia (deposito fiduciario).

Il venditore, potrà accettarla o rifiutarla. In caso di rifiuto, l’assegno verrà restituito al proponente.
Qualora venga accettata, entrambe le parti saranno vincolate al rispetto del contenuto della proposta, che potrà essere modificata solo con mutuo consenso scritto.

Il mutuo è un contratto che coinvolge due parti: la prima s’impegna ad erogare una certa quantità di denaro, mentre la seconda s’impegna a restituire la stessa somma. Il contratto di mutuo è un atto definito e regolamentato dal Codice Civile, art. 1813.

Generalmente, la parte che eroga il capitale prestato, è un istituto di credito. La parte che s’impegna a restituirlo, con l’aggiunta d’interessi passivi, invece, sono le persone che acquistano casa e che sono in possesso dei requisiti necessari per accedere a questa forma di finanziamento.

Gli interessi passivi vengono calcolati sulla base di tassi di riferimento e sono restituiti insieme al capitale erogato in rate mensili, secondo un piano di ammortamento prestabilito.

Sono prodotti finanziari flessibili e adatti alle diverse esigenze, infatti esistono due categorie di prestito:

1. Mutuo a tasso fisso: caratterizzato da un tasso d’interesse che rimane costante per tutta la durata, con l’importo della rata che non varia fino al termine del contratto;
2. Mutuo a tasso variabile: la rata mensile è variabile, in quanto il tasso di interesse è legato all’oscillazione dell’indice finanziario di riferimento, generalmente l’Euribor.

Un mutuo può essere richiesto anche per finalità diverse dall’acquisto, come ad esempio la costruzione, la ristrutturazione dell’immobile o per liquidità. Normalmente l’importo del mutuo non eccede l’80% del valore del bene, ma in alcuni casi l’istituto di credito può erogare un importo maggiore.

Ogni richiesta di mutuo ha una storia a sé, i passaggi che determino la possibilità di vedere la propria pratica accettata o rifiutata sono parecchi e, in alcuni casi, senza l’aiuto di un esperto mediatore creditizio riuscire ad ottenere il semaforo verde sulla pratica potrebbe risultare complicato.

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l Contratto Preliminare (Preliminare) o Compromesso di Vendita, è un atto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Nel Preliminare sono indicati gli elementi principali della vendita quali;

• La descrizione dell’immobile con gli estremi catastali aggiornati;
• Il prezzo con le modalità di pagamento;
• Il termine essenziale dell’atto di compravendita;
• Vengono inoltre definiti tutti gli obblighi reciproci da adempiere, prima della consegna dell’immobile.

Il Preliminare è una scrittura privata redatta tra le parti, tuttavia, per garantire la massima tutela al futuro acquirente, noi preferiamo sottoscrivere il Preliminare presso lo studio notarile che, fin da subito, compirà tutte le verifiche necessarie al buon esito della compravendita.

Il Preliminare può essere registrato o trascritto nei registri immobiliari a seconda dei casi e delle necessità:

• La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione del Preliminare, con il versamento delle imposte pari allo 0,50% sulla caparra confirmatoria e al 3% degli importi versati come acconto prezzo (recuperati in sede di stipula);
• A differenza della registrazione, la trascrizione trasforma il Preliminare da mero accordo privato ad atto pubblico opponibile a terzi. Successivamente alla trascrizione, il venditore non potrà più vendere l’immobile a nessun altro, né concedere un’ipoteca legale, né costituire una servitù o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Infine, qualsiasi ulteriore iscrizione è priva di effetti legali.

La compravendita è un atto pubblico che viene formalizzato davanti ad un notaio e consente il trasferimento della proprietà ad altri contro la corresponsione di una somma di denaro.

Prima di redigere l’atto, il notaio effettua una serie di verifiche ipotecarie, catastali, amministrative e fiscali, sulla base dei documenti fornitigli dall’agente immobiliare, al termine dei quali viene decisa la data per la firma del contratto: sarà quello il momento in cui, con il saldo del prezzo pattuito e la consegna delle chiavi, si definirà la transazione immobiliare.

L’art. 456 del codice civile recita: “la successione si apre al momento della morte” e l’oggetto della successione è l’eredità. Con l’eredità avviene il passaggio dei rapporti giuridici del defunto, sia attivi (proprietà mobiliari e immobiliari) che passivi (debiti o imposte non pagate). La Dichiarazione di Successione è un adempimento fiscale obbligatorio, attraverso il quale si comunica all’Agenzia delle Entrate il subentro degli eredi nel patrimonio della persona deceduta, determinando così le imposte dovute.

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Chi deve presentare la Dichiarazione di Successione?
La Dichiarazione di Successione dev’essere presentata entro 12 mesi dal decesso dagli eredi o dai loro rappresentanti legali e prima che si compia qualsiasi atto che possa variare il patrimonio ereditario: l’eventuale ritardo implica sanzioni di carattere amministrativo.

Che cosa sono le attività e le passività del patrimonio ereditario?
Le attività ereditarie sono composte da:

• Beni mobili, denaro e gioielli;
• Titoli di qualunque natura risultanti dall’ultima dichiarazione dei redditi del defunto;
• Immobili e i titoli al portatore di proprietà del de cuius o a lui intestati, anche se conservati da altri;
• Quote e azioni possedute dal defunto se partecipante a società di capitali.

Le passività ereditarie sono invece formate da:

• Debiti ereditari esistenti al momento della morte risultanti da un atto scritto, con data certa anteriore alla morte;
• Spese mediche e chirurgiche che gli eredi hanno sostenuto per il defunto nell’ultimo semestre di vita, inclusi i costi per i ricoveri, le medicine e le protesi;
• Spese funebri per un importo massimo di 1.550 euro.

Si può modificare la Dichiarazione di Successione?
Sì, è possibile modificarla qualora dopo la presentazione sopraggiungano mutamenti che comportino delle modifiche nella devoluzione dell’attivo ereditario. Il Testo Unico, art. 28, sesto comma afferma che: “Se dopo la presentazione della dichiarazione della successione sopravviene un evento, diverso da quelli indicati all’art. 13, comma 4, e dall’erogazione di rimborsi fiscali che dà luogo a mutamento della devoluzione dell’eredità o del legato ovvero ad applicazione dell’imposta in misura superiore, i soggetti obbligati, anche se per effetto di tale evento, devono presentare dichiarazione sostitutiva o integrativa. Si applicano le disposizioni dei commi 1, 3 e 8”.

La Dichiarazione di Successione può essere modificata nei seguenti casi:

• Qualora l’evento sopraggiunto dia luogo ad una modifica della devoluzione dell’eredità;
• Se risulta un’imposta superiore da pagare;
• Nel caso di mancato inserimento nell’asse ereditario di alcuni beni;
• Quando vi sia una modifica a dati catastali, delle quote o degli eredi senza incremento del valore dell’asse ereditario stesso.

Come si presenta la Dichiarazione di Successione?
La dichiarazione deve essere presentata esclusivamente in via telematica da un intermediario fiscale abilitato oppure dal contribuente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Gli uffici di competenza devono essere nella circoscrizione in cui era fissata l’ultima residenza del defunto, se residente in Italia. Qualora il de cuius fosse residente all’estero, la Dichiarazione di Successione andrà presentata presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate nella circoscrizione dove era fissata l’ultima residenza italiana. Se non è nota, va inviata all’Agenzia delle Entrate di Roma 6.

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L’acquisto di un immobile necessita di una rendita che compensi la tassazione e le spese di gestione ordinaria e straordinaria: la locazione è lo strumento idoneo a garantire il ritorno dell’investimento. Tuttavia, la locazione non è esente da rischi: tra tutti, quello degli inquilini morosi. Ecco perché è consigliabile prendere delle precauzioni: il “fai da te” non è contemplato e potrebbe esporre a problemi legali, come ad esempio nel caso di sostituzione delle serrature o chiusura delle utenze, che integrano il reato di “esercizio abusivo delle proprie ragioni”.

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